Geschäftsbericht 2007

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Marktbericht Immobilien

Von Johannes Bitter-Suermann, geschäftsführender Gesellschafter der König & Cie. GmbH & Co. KG

Asiatischer Markt liegt zunehmend im Interesse der Investoren

Deutschland weiterhin Standort von hoher Attraktivität

Im Immobiliengeschäft sind die Akteure international, die Märkte eng miteinander verflochten. Gestützt durch das Wirtschaftswachstum und die enorme Nachfrage stehen Länder wie Indien, China, Russland und die Türkei, selbst Kasachstan oder die Ukraine, im Blickwinkel des internationalen Kapitals. Die Triebfeder für das global wachsende Investitionsvolumen ist einerseits der hohe Anlagebedarf, andererseits sind es auch die Renditeerwartungen und die Hoffnung auf politische Stabilität.

Das vergangene Jahr ist ebenfalls gekennzeichnet durch die Subprime- und Finanzkrise. Ausgelöst durch einen Verfall der Werte privat genutzter Immobilen in den USA und dem gleichzeitigen Anstieg der Kreditzinsen konnten viele US-Hausbesitzer ihre Kreditraten nicht mehr bedienen. Zu Zeiten der Niedrigzinsphase wurden viele Kredite an Kreditnehmer mit geringer Bonität vergeben, deren Einkommen bei Zinserhöhungen nicht zur vertragsgemäßen Rückführung ausreichten. Viele Kredite wurden verbrieft und als Wertpapier an Banken, Hedge-Fonds und Versicherungen veräußert. Dieser Abverkauf der Forderungen funktionierte, solange die Zinsen auf Talfahrt waren. Die Kreditnehmer konnten mit dem Anstieg der Zinsen ihre Verbindlichkeiten nicht mehr begleichen. Mit dem Platzen der US-Hauspreisblase waren zudem die mit Hypotheken belasteten Immobilien überbewertet. Forderungsverluste und Abschreibungen folgten. Die Finanzwelt geriet in einen Schockzustand. Die Banken selbst liehen sich untereinander kaum mehr freie Liquidität. Man war mit Selbstprüfungen der eingegangenen Risiken beschäftigt und traute keinem anderen Institut. Die Zentralbanken sprangen ein, um eine allgemeine Kreditklemme zu verhindern. Kredite wurden nur noch ungern vergeben.

Auch Mitte 2008 ist die Krise noch nicht überstanden. Banken melden Abschreibungen in Milliardenhöhe, Insolvenzen und Arbeitsplatzabbau bei Investmentbanken sind fast wöchentlich in den Schlagzeilen. Betroffen sind insbesondere Länder, in denen die Bürger ihren Konsum überwiegend durch kurzfristige Kredite finanzieren und die Immobilie als Spekulationsobjekt fungiert. Beispiel hierfür sind die USA, Spanien und Großbritannien, wo sich die Finanzkrise zu einer Immobilienkrise entwickelt hat.

Aber es gibt auch Gewinner dieser Krisen. Investoren, die die Immobilie zumeist nur für kurze Zeit im Portfolio hielten und auf eine schnelle Preissteigerung spekulierten, sind weitgehend vom Markt verschwunden. Durch die geringe Risikobereitschaft der Banken und steigende Zinsen haben sie Platz für Immobilienkäufer gemacht, die in die Immobilie mit einem langfristigen Wertsteigerungspotenzial investieren. Zu dieser Käufergruppe gehören Pensionskassen, Versicherungen, offene und geschlossene Fonds sowie Immobilienaktiengesellschaften. Diese eigenkapitalstarken Investoren stehen mittlerweile wieder unter einem wachsenden Anlagedruck. Deutschland mit seiner robusten Wirtschaft gerät dabei wieder mehr in den Blickpunkt der Investitionsentscheidungen. Aber auch andere Länder in Zentral- und Osteuropa sowie Asien stehen weiter im Fokus der Käufer. Der Immobilienmarkt im Osten wird in Zukunft eine große Rolle spielen.

Deutschland

Deutschland hat als Standort auch im letzten Jahr nicht an Attraktivität verloren. So verbesserten sich nicht nur die wirtschaftlichen Bedingungen, auch das Bruttoinlandsprodukt wuchs um 2,6% gegenüber dem Vorjahr. Die Arbeitslosenquote fällt von einem Tiefstand zum nächsten. Zum Jahresende 2007 betrug die Quote noch 9,1%; Tendenz weiter sinkend. Der wirtschaftliche Aufschwung hat sich 2007 unverändert fortgesetzt. Die deutsche Wirtschaft zeigt sich trotz der Finanzmarktkrise robust.

Durch immer noch anhaltende Liquiditätsengpässe der Banken hat sich jedoch vor allem die Käuferstruktur verändert. Waren in der ersten Jahreshälfte überwiegend fremdkapitalgesteuerte Finanzinvestoren aktiv, sind seit der Krise langfristige und sicherheitsorientierte Investoren am Markt. Finanzierungen sind nicht nur teurer geworden. Die Banken erwarten auch mehr Eigenkapitaleinsatz. Dies ruft die „core“ bzw. „core-plus“ Investoren auf den Plan, die eher an einer risikoärmeren Investition und zukünftigem Wertzuwachs interessiert sind als an hohen Renditeforderungen. Denn für sie kommt der Ertrag hauptsächlich aus der Immobilie selbst.

Obwohl in der zweiten Jahreshälfte das Transaktionsvolumen rückläufig war, erreichte der Investmentmarkt trotz Finanzmarktkrise gemäß AtisReal ein Rekordhoch von knapp 60 Mrd. EUR. Dies entspricht einer Steigerung von 20% gegenüber dem Vorjahresergebnis. An den Bürostandorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln und München wurde die Hälfte des Transaktionsvolumens umgesetzt und erfuhr einen Anstieg von über 44% im Vergleich zum Jahr 2006. Die stärkste Nachfrage mit einem Anteil von ca. 80% bzw. rund 47 Mrd. EUR erfasste das Büro-, Einzelhandels- und Logistiksegment.

Ein Großteil der Portfoliotransaktionen ist insbesondere den offenen Immobilienfonds zuzuordnen. Einzelinvestments standen hauptsächlich bei Private Equity- und Real Estate-Fonds im Vordergrund.

Ausländische Investoren dominierten nach wie vor den Markt, jedoch mit rückläufiger Tendenz. Deutsche Investoren waren dagegen im vergangenen Jahr deutlich aktiver als in den Jahren zuvor.

Sind die Kaufpreise für gewerblich genutzte Immobilien in der ersten Jahreshälfte noch deutlich gestiegen, so zeichnete sich insbesondere für B-Standorte und ältere Immobilien ein leichter Anstieg der Nettoanfangsrendite ab. Für Prime-Immobilien in 1A-Lagen dagegen stagnierten die Kaufpreise auf hohem Niveau.

Der Wirtschaftsaufschwung hat sich auch auf den Büroimmobilienmarkt positiv ausgewirkt. Die Unternehmen erzielen höhere Gewinne, stellen weitere Mitarbeiter ein und haben dadurch einen größeren Flächenbedarf. Der Gesamtleerstand reduzierte sich um ca. 3,5% bzw. auf etwa 8,7 Mio. m² Fläche. Der Leerstandsabbau wirkte sich eher auf modern ausgestattete Flächen aus als auf ältere, unsanierte Flächen. Der Sockelleerstand von wenig marktgängigen Büroflächen nahm dagegen zu.

Erfreulich hat sich die erhöhte Nachfrage nach Büroflächen ebenfalls auf die Mietpreisentwicklung ausgewirkt. Die Spitzenmiete stieg gemäß AtisReal im Durchschnitt um 4,7% an. In Frankfurt beträgt der Spitzenmietsatz mittlerweile 37,50 EUR/m², gefolgt von München (31 EUR/m²), Hamburg (25 EUR/m²), Düsseldorf (22,50 EUR/m²), Berlin (22 EUR/m²) und Köln (21,10 EUR/m²). Ebenso wie die Spitzenmieten profitierten auch die Durchschnittsmieten. Moderne Flächen in guten Lagen verzeichneten Mietpreissteigerungen. Dabei geraten die Mieten bei älteren Bestandsflächen teilweise unter Druck und die Eigentümer sind zu Zugeständnissen beim Mietpreis bereit.

Für das laufende Jahr gehen wir von einem weiteren Rückgang des Leerstandes aus. Obwohl die im Bau befindlichen Flächen sich auf 2,3 Mio. m² erhöht haben, werden diese zum größten Teil erst 2009 auf den Markt kommen. Andererseits besteht bei diesen Flächen bereits eine hohe Vorvermietungsquote von ca. 58%. Dadurch sind die Nachfrager nach neuen Büroflächen auf die leerstehenden Bestandsimmobilien angewiesen. Das Angebot an attraktiven Büroflächen in 1A-Lagen kann teilweise sogar knapp werden. Dies wird sich auch positiv auf die Mietpreisbildung auswirken. Das Gesamtangebot wird durch die anziehende Bautätigkeit voraussichtlich so bleiben oder leicht ansteigen.

Die deutsche Konjunkturschätzung wurde zwar für 2008 angehoben. Allerdings wird ab dem Jahr 2009 wieder mit einer Abschwächung der Konjunktur infolge der derzeitigen Preisentwicklungen im Rohstoff- und Lebensmittelbereich sowie des erstarkten Euro gerechnet.

Deutschland bleibt weiterhin ein beliebter und vergleichweise günstiger Investmentmarkt. Für 2008 rechnet AtisReal mit einem Rückgang der Portfoliotransaktionen zu Gunsten der Einzelinvestments. Ausländische Investoren im Private Equityund Hedge-Fonds-Bereich werden sich durch die Margen- und Eigenkapitalforderungen der Banken vom Markt weitgehend zurückziehen. Eigenkapitalstarke Investoren, die Wert auf substanzielles Einkommen aus der Immobilie legen wie bspw. Immobilien-AGs sowie offene und geschlossene Fonds, werden in der gegenwärtigen Lage zu den Gewinnern gehören. Durch Wertzuwächse im Mietpreisbereich werden auch die Anfangsrenditen für gewerblich genutzte Immobilien langsam wieder steigen, so Jones Lang LaSalle.

Quellen: Jones Lang LaSalle GmbH & ArtisReal

Niederlande

Das Jahr 2007 folgte dem positiven Vorjahrestrend mit einem Wirtschaftswachstum von ca. 3,5% und übertraf damit erneut den europäischen Durchschnitt.

Das hohe Exportaufkommen fiel zwar ein wenig geringer aus, da der starke Euro auch hier Tribut forderte, es trug dennoch maßgeblich zum Bruttoinlandsprodukt (BIP) bei. Die ungebrochene Konsumbereitschaft bei den Verbrauchern und eine weiterhin niedrige Arbeitslosenquote zeugen von einer gesunden Wirtschaft.

Die Inflationsrate erreichte zwar nicht den Vorjahreswert von 1,1%, aber mit 1,5% liegen die Niederlande noch deutlich unter dem EU-Durchschnitt von etwa 2,1%. Die Veränderung der Inflationsrate ist überwiegend auf die gestiegenen Energiepreise zurückzuführen.

Die maßgeblichen Antriebsfedern der niederländischen Wirtschaft waren – neben dem Flughafen Schiphol und dem Hafen Rotterdam – die internationalen Konzerne, z.B. Shell, Unilever, Philips, ING und Akzo Nobel. Darüber hinaus hat sich eine hohe Anzahl an großen Mittelstandsfirmen etabliert, die ebenso zum Wirtschaftswachstum beitrugen. Sie profitieren von verschiedenen Faktoren: einer guten Zugänglichkeit des Landes für international agierende Unternehmen, einem steuerlich attraktiven Umfeld und modernen Bürostandorten. Ausländische Firmen in den Niederlanden kommen in erster Linie aus den USA und Fernost. Auch für 2008 wird mit einem überdurchschnittlichen Wirtschaftswachstum gerechnet, das jedoch etwas geringer ausfallen wird als im Jahr 2007.

Der Bestand an Büroflächen hat sich in den Niederlanden mittlerweile auf etwa 44 Mio. m² erhöht. Allein in Amsterdam werden derzeit neue Büroflächen mit einem Gesamtumfang von 1 Mio. m² realisiert. Das entspricht 15,9% des dortigen Bestands – bei einer Leerstandsquote von 14%. In anderen westeuropäischen Metropolen fällt das Neubauvolumen nicht ganz so üppig aus.

Europas Büroimmobilienmärkte sind im Aufschwung. Das Vermietungsgeschäft entwickelt sich gut, die Mieten steigen. Projektentwickler sind optimistisch: Von Oslo bis Madrid werden derzeit neue Gebäude gebaut.

Das Volumen der im Bau befindlichen Büroflächen übersteigt aber an vielen Standorten deutlich die Prognosen des unabhängigen Analyse- und Prognose-Unternehmens für europäische Großstädte „European Economic Research Consortium“ (ERECO). Diese liegen über dem künftigen Zuwachs an Bürobeschäftigten. Für die Projektentwickler ist das bisher kein Problem. Zurzeit finden sie schnell Mieter oder können ihre Neubauten an Investoren veräußern.

In den USA entfallen derzeit auf jeden Mitarbeiter im Durchschnitt nur 10 m² Bürofläche. In Deutschland, Frankreich, Italien und den Beneluxstaaten sind es mehr als 20 m². Dies spricht für eine Konsolidierung, auch in den Niederlanden.

Die wichtigsten Bürostandorte in den Niederlanden sind weiterhin Amsterdam, Den Haag, Rotterdam, Utrecht, Haarlemmermeer (Schiphol und Umgebung), Eindhoven, Arnhem, Den Bosch und Groningen. Es hat aber ebenso in der Peripherie ein erhebliches Wachstum gegeben.

Die Immobilienpreise hatten auch 2007 ein anhaltend hohes Niveau, das in erster Linie durch das Interesse deutscher und angelsächsischer Investoren in den vergangenen Jahren herbeigeführt wurde. Gründe für die anhaltende Investitionsbereitschaft sind – verglichen mit anderen europäischen Standorten – eine hohe Markttransparenz, eine eingeschränkte Volatilität und akzeptable Renditen. Amsterdam, Den Haag und Rotterdam werden hier als Standorte klar bevorzugt.

Quellen: CB Richard Ellis & Savills Immobilien Beratungs-GmbH

Indien

Im Zuge der Aufsehen erregenden wirtschaftlichen Entwicklung der vergangenen Jahre in Asien geraten auch die Immobilienmärkte des Kontinents zunehmend in den Fokus internationaler Akteure. Auf der Suche nach renditestarken Investments hat das Engagement in diesen Ländern deutlich zugenommen. Dennoch sind die Märkte für viele Marktteilnehmer in Deutschland noch immer unbekanntes Terrain.

Im Fokus der wirtschaftlichen Entwicklung stehen sicherlich China und Indien, da hier dynamische Wachstumsperspektiven zu erwarten sind. Diese Entwicklung spiegeln auch die Immobilienmärkte wider. Die entstehende kaufkräftige Mittelschicht ist Hauptträger der Nachfrage nach Wohnimmobilien. In Verbindung mit einem höheren Bevölkerungswachstum wird Indien langfristig sogar ein höheres Wachstumspotenzial als China zugeschrieben. Gleiches gilt auch für die Büroimmobilienmärkte. Neben dem wirtschaftlichen Entwicklungspotenzial profitiert Indien von den englischen Sprachkenntnissen der Bevölkerung. In Verbindung mit der guten Ausbildung der Bevölkerung verfügt somit auch der Markt für Büroimmobilien über ausgezeichnete Entwicklungsmöglichkeiten. Indien bietet damit gute Chancen für einen langfristig stabilen positiven Entwicklungstrend der Immobilienmärkte.

Gemessen am nominalen Bruttoinlandsprodukt ist Indien bereits zur zehntgrößten Volkswirtschaft der Welt aufgestiegen. Dennoch muss Indien mit einem Bruttoinlandsprodukt pro Kopf von gerade einmal 800 USD noch zu den armen Ländern gezählt werden. Ein Viertel der Bevölkerung lebt unter der Armutsgrenze von 1 USD pro Tag. Diese Lage spiegelt auch die Wirtschaftsstruktur des Landes wider.

Trotz des Strukturwandels in Richtung einer Industrie- und Dienstleistungsgesellschaft werden 19% des Bruttoinlandsproduktes durch den primären Sektor erwirtschaftet, in welchem mehr als 50 v. H. der Beschäftigten tätig sind. Der sekundäre Sektor trägt 27,4% und der tertiäre Sektor 53,6% zum Bruttoinlandsprodukt bei, allerdings mit deutlich steigender Tendenz. Der seit Jahren in einem stabilen politischen und sozialen Umfeld verfolgte stetige Liberalisierungsprozess der indischen Wirtschaft ist ein wichtiger Wachstumsfaktor.

Indien hat zwar noch nicht den Entwicklungsstand der chinesischen Wirtschaft erreicht, langfristig besitzt es jedoch enormes Potenzial: ein großes Angebot an gut ausgebildeten englischsprachigen Arbeitskräften, eine positive demografische Prognose, ein stabiles politisches und soziales Umfeld in Verbindung mit einem enormen Nachholbedarf.

Der Wohnimmobilienmarkt

Der Wohnimmobilienmarkt in Indien weist eine hohe Konzentration in den Zentren auf. Allerdings liegen diese nicht ausschließlich direkt an den Küstenlinien, sondern über den Subkontinent verteilt. Auch ist eine zunehmende Urbanisierung zu beobachten, mit kleineren aber in ihrer Zahl wachsenden Haushalten und einem insgesamt steigenden Wohlstand der Bevölkerung. Zudem wird sich in Indien eine einkommensstarke Mittelschicht herausbilden, die Wohneigentum nachfragt. Dies sind Faktoren, die eine dynamische Marktentwicklung bei den Wohnimmobilien erwarten lassen. Im Finanzzentrum Mumbai wird die Nachfrage nach qualitativ hochwertigen Wohneinheiten derzeit von ausländischen Mitarbeitern international tätiger Unternehmen getragen. Da entsprechender Wohnraum nicht ausreichend vorhanden ist, steigen die Preise und Mieten in diesem Segment. Mittelfristig wird sich die Lage wieder entspannen, da einheimische Haushalte nicht mehr durch hohe Zinsen abgehalten werden und auch deren Einkommen in Folge der wirtschaftlichen Entwicklung steigen.

Dort, wo es zu Engpässen im Angebot kommt, weichen die Marktteilnehmer auf die Vororte aus. Dies wird durch Bemühungen der lokalen Verwaltungen um den Ausbau der Nahverkehrsinfrastruktur unterstützt.

Daneben nimmt auch die Neubauaktivität spürbar zu, so dass die vorhandenen Engpässe eher zeitlich begrenzt sein werden. In der Hauptstadt Delhi haben sich die Mietpreise wieder stabilisiert, nachdem sie durch die starke Nachfrage im dritten Quartal 2006 bereits um ca. 30% zugelegt hatten. Auch hier haben viele Nachfrager Wohnimmobilien an den günstigeren B-Standorten vorgezogen. Zu diesen zählen viele Botschaften, multinationale Unternehmen oder auch die Vereinten Nationen, die selbst für die Unterbringung ihres Personals Sorge tragen. In Delhi wird die Angebotslücke bedingt durch Neubauaktivität kleiner werden. Das Nachfrageniveau wird allerdings sehr hoch bleiben. Im IT-Zentrum Bangalore zeigt sich ein ähnliches Bild. Auch hier wird die Nachfrage nach qualitativ hochwertigen Wohnimmobilien zunächst von ausländischen Mitarbeitern der angesiedelten Unternehmen getragen. Da der ITSektor sehr dynamisch wächst und qualifizierte Arbeitskräfte knapp sind, werden entsprechend hohe Einkommen gezahlt.

Mit fortschreitender Entwicklung werden auch einheimische Mitarbeiter höhere Löhne beziehen, was die Nachfrage nach komfortableren Wohnungen steigern wird. Die Beispiele zeigen, dass der indische Wohnimmobilienmarkt nachfrageseitig über enormes Potenzial verfügt. Alle langfristigen Wachstumsfaktoren sind durchweg positiv: eine langfristig wachsende Bevölkerung, steigende Einkommen der Mittelschicht und günstige Finanzierungskonditionen. Das Ministerium für urbane Entwicklung und Armutsbekämpfung schätzt die bereits vorhandene Angebotslücke auf ca. 30 Mio. Wohneinheiten. Wird das Bevölkerungswachstum berücksichtigt sowie obendrein die zukünftig auch in Indien kleineren Haushalte, so müssten bis 2030 jährlich rund 8 Mio. Wohneinheiten fertig gestellt werden, um der Nachfrage zu entsprechen.

Der Büroimmobilien-Markt

Merkmale des indischen Büroimmobilien-Marktes sind ein knappes Angebot an geeigneten Flächen und in der Folge steigende Mieten und Preise. Die Nachfrage nach Büroflächen (Bestand 2007: ca. 9,3 Mio. m²) wird in Indien zu 75–80 % von IT-Dienstleistungsunternehmen und der BPO-Branche (Busines-Process-Outsourcing) getragen. Beide haben wesentlich zum Wachstum des indischen Dienstleistungssektors von 9,8% im Jahr 2006 beigetragen. Bis zum Jahr 2008 werden durch IT-Unternehmen 0,8 Mio. neue Arbeitsplätze geschaffen. Schon jetzt lassen sich Unternehmen vermehrt außerhalb der Metropolen nieder, da auch sie mittlerweile über eine gut ausgebaute Infrastruktur bei niedrigeren Kosten für die Büroflächen verfügen.

Insgesamt erlebt Indien derzeit eine Boomphase auf den Büroimmobilienmärkten.

Der Anteil der drei Metropolen Mumbai (13%), Dehli (12%) und Bangalore (19%) an den Büroflächenfertigstellungen wird 2008 44% betragen. In Mumbai wird die Büroflächennachfrage, neben IT-Unternehmen, von Finanzdienstleistungsanbietern und Unternehmen der Pharmabranche getragen. Im letzten Jahr sind dort die Büromieten um 15 bis 30% gestiegen. Zusammen mit den historischen Tiefständen bei den Leerständen von 5 bis 8% ist dies ein deutliches Indiz für einen boomenden Markt mit einer Angebotslücke.

Der Mangel an qualitativ hochwertigen Büroflächen führt immer mehr Unternehmen auch in Mumbais Vororte, die noch Flächen anbieten können. Dort sind bereits weitere Projekte geplant. Der Bau der „Mumbai Metro Rail“ wird diese Entwicklung noch weiter forcieren. Insgesamt werden für Mumbai in diesem Jahr Mieterhöhungen von ca. 10% erwartet, wobei die Leerstände etwa auf dem Vorjahresniveau bleiben.

Auch in Delhi werden die Immobilienmärkte durch ein Metro-Projekt beeinflusst. Die „Delhi Metro Rail“ verbessert die städtische Infrastruktur nachhaltig und wertet die nun angebundenen Stadtviertel deutlich auf.

Die Büroflächen in Bangalore haben in der Zeit von 2003 bis 2006 um insgesamt 90% zugenommen, dennoch gibt es auch hier die für Indiens Büroimmobilienmärkte typische Angebotslücke. Leerstände unter 5% und Mietpreissteigerungen von bis zu 20% im vergangenen Jahr zeigen dies. Für dieses Jahr werden in Bangalore mit 5% steigende Mieten und Preise erwartet, wobei die Leerstände auf ihrem niedrigen Niveau stagnieren werden. Die langfristige Entwicklung der indischen Märkte für Büroimmobilien ist insgesamt positiv einzuschätzen.

Fazit

Im Zuge der Globalisierung werden auch in Zukunft weiter IT- und andere Dienstleistungen ausgegliedert. Hier kann Indien auf eine gut ausgebildete Bevölkerung zurückgreifen, wobei das Lohnniveau weit unter dem der Industriestaaten liegt. Zudem weist Indien eine weit positivere demografische Entwicklung als China auf. Entsprechend ist ein größeres Wachstumspotenzial vorhanden. Es ist daher nicht unwahrscheinlich, dass Indien die wirtschaftliche Entwicklung Chinas sogar noch übertreffen wird. Vor einer Anlageentscheidung muss jedoch eine genaue Marktanalyse erfolgen und die Anforderungen des Portfolios sollten klar definiert sein – dann sind alle Voraussetzungen erfüllt, um sich erfolgreich in Asien zu engagieren.

Quelle: NORD/LB Global Markets Real Estate - Asien

USA-Subprime und Mezzanine

In der Mitte des Jahres 2007 hat die sog. Subprime-Krise, die aus der Krise bestimmter Teile des US-amerikanischen Immobilienmarktes hervorgegangen ist, zu Turbulenzen auf den internationalen Geld- und Kapitalmärkten geführt. Risiken, die mit der Subprime-Krise verbunden sind, sind aufgrund des internationalen Handels mit besicherten Krediten auf Finanzinstitute weltweit übertragen worden. Da das Ausmaß der erforderlichen Abschreibungen unklar blieb, kam es zu einer Vertrauenskrise, die sich negativ auf die Refinanzierungsmärkte ausgewirkt hat.

Die Subprime-Krise dauert an. Dies hat zur Folge, dass sich das globale Wirtschaftswachstum in den großen Volkswirtschaften, insbesondere in den USA, während der ersten Monate des Jahres 2008 weiter verlangsamt hat und das Unternehmer- und Verbrauchervertrauen nachgelassen hat. Während sich die Bedingungen an den Kreditmärkten zunehmend verschlechtert haben, erlebten die Renten- und Aktienmärkte einen besonders hohen Grad an Volatilität und umfassende Neubewertungen von Vermögenswerten. Die Fremdkapital- und Hypothekenmärkte zeigten eine besondere Schwäche. Aktivitäten im Bereich Investment Banking haben sich in den ersten Monaten des Jahres 2008 wesentlich verlangsamt, mit einem branchenweiten, signifikanten Rückgang der Anzahl abgeschlossener Fusionen und Übernahmen sowie Aktienemissionen. Als Folge der nachhaltigen Turbulenzen sind die internationalen Finanzierungsmärkte noch immer extrem unbeständig. Darüber hinaus sind die internationalen Finanzmärkte unter den aktuellen Marktbedingungen in bestimmten Bereichen nicht oder nur begrenzt funktionsfähig.

Quelle: Nord/LB

Die aus der Subprime-Krise entstandenen Vorteile für den US Mezzanine- und Opportunity-Markt wirken sich äußerst positiv auf den »König & Cie. US Real Estate Opportunity GmbH & Co. KG«-Fonds aus. Die Nachfrage nach Mezzanine-Kapital ist gestiegen, da Banken Kredite nur zögerlich mit hohen Kreditauflagen und hohen Margen vergeben. Und die Nachfrage nach Mietwohnungen, allein schon begründet durch die US-Bevölkerungsstruktur, ist ungebrochen. Zudem löste die erhöhte Anzahl an Versteigerungen von Wohnungseigentum weitere Nachfrage aus.

Nach der Subprime-Krise konnten viele US-Bürger ihre finanziellen Perspektiven wieder realistischer einschätzen und Apartments mieten, statt sich mit dem Kauf eines Hauses zu überschulden.

Das Szenario aus preiswertem Dollar, Preisrückgängen sowie Vorteilen bei der demografischen Entwicklung reizen zum USA-Einstieg.

Johannes Bitter-Suermann
Johannes Bitter-Suermann, 37, ist seit Februar 2006 geschäftsführender Gesellschafter
der König & Cie. Real Estate GmbH und seit Juni 2008 geschäftsführender
Gesellschafter der König & Cie. GmbH & Co. KG.
Er war zuvor mehrere Jahre im Immobiliengeschäft der HSH Nordbank unter anderem im Vertrieb und im
internationalen Geschäft tätig. Johannes Bitter-Suermann stu dierte Rechtswissenschaften
und erhielt im Jahr 2000 seine Zulassung zum Rechtsanwalt.
jbitter-suermann@emissionshaus.com