Immobilien Niederlande

A-H

Agio

Das Agio bezeichnet einen Aufschlag auf die Beteiligungssumme, den der Anleger einmalig bei seinem Beitritt leisten muss. Das Agio wird von der Gesellschaft in der Regel für die Kosten des Vertriebes verwendet.

Amsterdam

Hauptstadt der Niederlande in der Provinz Nordholland, an der Mündung der Amstel in das IJ (Südwestbucht des Ijsselmeers) gelegen. Mit ca. 727.000 Einwohnern größte Stadt der Niederlande und mit Universitäten, Akademien und Museen der kulturelle Mittelpunkt. Finanzzentrum des Landes und Sitz der Börse (im europäischen Ranking auf Platz fünf, weltweit auf Platz neun). Bedeutender Handels- und Stapelplatz für Tabak, Kaffee, Kakao, Chinarinde, Hölzer, Reis, Getreide, Kautschuk und Kohle. Wichtiger Standort für die chemische Industrie, Büromaschinen und Maschinenbau, Metallindustrie, Flugzeug- und Fahrzeugbau. Großer See- und Binnenhafen, internationaler Großflughafen Schiphol.

Ankauffaktor

Entspricht dem Kaufpreisfaktor.

Auszahlung

Anteilige Verteilung liquider Mittel an die Gesellschafter (Anleger). Die Höhe der Auszahlung orientiert sich an der Liquiditätssituation der Gesellschaft. Auszahlungen für ein Wirtschaftsjahr erfolgen auf Basis eines Gesellschafterbeschlusses. In der Regel sieht der Gesellschaftsvertrag die Möglichkeit einer Vorabauszahlung im laufenden Geschäftsjahr vor. Wird entschieden, dass die vorhandene Liquidität nicht ausgeschüttet wird, verbleibt sie in der Gesellschaft und stärkt so die Liquiditätsreserve. Handelsrechtlich handelt es sich bei Auszahlungen um Entnahmen.

Barausschüttungen

Ausschüttungen.

Beteiligungsgesellschaft

Eigentümergesellschaft, meist in Form einer GmbH & Co. KG.

Box-System

Einkünfte werden in den Niederlanden in drei Einkommensarten aufgeteilt und in sog. „Einkommensboxen“ erfasst. Die Besteuerung erfolgt getrennt voneinander, d.h. ohne Verrechnungsmöglichkeit zwischen den Boxen. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gehören zu den Einkünften aus Vermögensanlagen und werden in „Box 3“ erfasst. Basis der Besteuerung ist das durchschnittlich gebundene Vermögen jedes Gesellschafters, das – vereinfacht gesagt – der Beteiligungssumme entspricht. Unterstellt wird eine fiktive Rendite von 4%, die mit 30%besteuert wird. Daraus resultiert ein Steuersatz von 1,2% auf die Beteiligungssumme. Geringe Beteiligungssummen – ca. 20.000 Euro pro Person – sind sogar steuerfrei.

Büromarkt

Gibt Auskunft über die Situation für Büroimmobilien am jeweiligen Standort.

Cash-Flow

Bezeichnung für die Netto-Mitteleinnahmen aus dem Umsatz und sonstigen laufenden Aktivitäten innerhalb eines festgelegten Zeitraumes – z.B. Quartal oder Kalenderjahr. Gilt als Maßstab für die Ertragskraft eines Unternehmens.

Den Haag

Residenzstadt sowie Regierungs- und Parlamentssitz, Hauptstadt der Provinz Südholland, ca. 441.000 Einwohner. Liegt zwischen den Mündungen des Alten Rheins und der Nieuwe Maas, reicht mit seinem Stadtteil Scheveningen (Seebad und Fischereihafen) bis an die Nordsee. Den Haag ist Sitz des höchsten niederländischen Gerichts, des Internationalen Gerichtshofs, des Ständigen Schiedsgerichts und der Völkerrechtsakademie.

Devisentermingeschäft

Sicherungsinstrument zur Minimierung des Fremdwährungsrisikos gegenüber der Fondswährung (z.B. Euro). Wichtig, da Erlöse und Kosten oft in unterschiedlichen Währungen anfallen.

Doppelbesteuerungs- abkommen (DBA)

Zweiseitiger internationaler Vertrag zur Abgrenzung der Besteuerungsrechte. Das Besteuerungsrecht für Immobilieneinkünfte liegt demnach regelmäßig im Belegenheitsstaat.

EBIT

(engl. Earnings Before Income Tax)Gewinn vor Zinsen und Steuern.

Eigentumsgrundstück

Bezeichnet das Grundstück auf dem die Immobilie belegen ist und der Besitz im Grundbuch eingetragen ist.

Einobjektfonds

Bezeichnet eine Beteiligungsgesellschaft, in der nur ein einziges Investitionsobjekt, z.B. nur eine Immobilie, enthalten ist. Im Gegensatz dazu enthält ein Mehrobjektfonds mehrere Investitionsobjekte.

Flurstück

Im Kataster mit besonderer Nummer aufgeführtes und vermessenes Grundstück oder ein Teil davon.

Fondsimmobilie

Das Investitionsobjekt der Beteiligungsgesellschaft.

Holland

(von „Holtland“, eigentlich „Baumland“) bezeichnet den Westteil der Niederlande mit den Provinzen Nord- und Südholland, die etwa der mittelalterlichen Grafschaft Holland entsprechen. Nach wie vor gebräuchliche, aber unzutreffende Bezeichnung für die Niederlande.

I-P

Instandhaltungskosten

Kosten zur Deckung des anfallenden Erhaltungsaufwandes, nicht der Modernisierung. Sie fallen durch die Beseitigung der durch Gebrauch, Alterung und Witterungserscheinungen entstandenen Abnutzungserscheinungen an.

Interner Zinsfuss (IRR)

Finanzmathematische Methode zum objektiven Vergleich verschiedener Anlageformen, welche die Ein- und Auszahlungsströme einer Kapitalanlage unter bestimmten Zins- und Zeitannahmen gegenüberstellt. Das Ergebnis der internen Zinsfußmethode stellt die tatsächlich in einem Investitionsobjekt steckende Verzinsung dar. Die Methode des internen Zinsfußes ist aus Anlegersicht nicht unumstritten, da sie ideale Bedingungen vorsieht, die in der Realität kaum anzutreffen sind. Ein Anleger sollte deshalb mehrere Vergleichsmethoden bei der Bewertung von Investitionsobjekten heranziehen.InvestitionsplanPlanrechnung und wesentlicher Bestandteil der gesamten Unternehmenskonzeption. Er weist die Verwendung der Mittel in der Investitionsphase wie auch deren Herkunft aus. Das Gesamtinvestitionsvolumen muss sich betragsmäßig mit dem Finanzierungsvolumen (Eigen- und Fremdkapital inkl. Agio des Fonds) decken. Aus Vorsichtsgründen wird in das Finanzierungsvolumen regelmäßig eine Liquiditätsreserve einkalkuliert.

Jahresnettomiete

Bezeichnung für die jährlichen Mieteinnahmen abzüglich der Betriebskosten. Wird auch Grundmiete oder Nettokaltmiete genannt.

Kapitalrückfluss

Der Kapitalrückfluss ist die Summe der an den Anleger gezahlten laufenden Ausschüttungen, dem Anteil am Verkaufserlös und den Steuerminderungen.

Kaufpreisfaktor

Ermittelt sich aus dem Kaufreis der Immobilie bezogen auf die Jahresmieteinnahme.

Leerstandsquote

Bezeichnung für den Anteil nicht vermieteter, aber unmittelbar beziehbarer Flächen in Neubauten und Bestandsobjekten. Dieser Wert ist ein Indiz für die Immobilienmarktlage innerhalb der betrachteten Region.

Miete

Die Miete ist der Preis für eine vertragsgemäße Nutzung von Sachen (Mietsache), insbesondere Räumen (z.B. Haus, Wohnung etc.).

Mietfläche

Der Raum, der lt. Mietvertrag zur Nutzung durch den Mieter zur Verfügung gestellt wird.

Mietindexierung

Die Entwicklung der Miethöhe (Mietpreiserhöhung) wird durch den Preis von anderen Gütern bestimmt. Bezugsgrundlage sind die statistisch ermittelten Lebenshaltungskosten.

Mietpreisniveau

Die Mietpreishöhe in einer bestimmten Region.

Mietvertrag

Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der vermieteten Sache, hierder Immobilie, während der Mietzeit zu gewähren. Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter dafür den vereinbarten Mietzins (Miete) zu entrichten.

Mindestbeteiligung

Der vom Anleger zu zeichnende Kommanditanteil soll einem definierten Mindestbetrag entsprechen, um den Verwaltungsaufwand in vernünftiger Relation zu halten.

Mittelverwendungskontrolle

Sicherstellung der zweckgerechten Verwendung der von den Anlegern auf ein Treuhandkonto geleisteten Einlagen durch einen Standesrechtler (Wirtschaftsprüfer, Steuerberater, Rechtsanwalt oder entsprechende Zusammenschlüsse) während der Investitionsphase des Fonds. Erst nach der Erfüllung der im Mittelverwendungskontrollvertrag definierten Freigabekriterien werden die Mittel an Dritte ausgekehrt.

Nebenkosten

Hierunter fallen alle dem Fonds zusätzlich aufgebürdeten Kosten wie z.B. Agio, Liquiditätsreserven und Vertriebskosten des Emissionshauses.

Nettomiete

Entgelt für die ausschließliche Nutzung einer Immobilie ohne jegliche zusätzliche Kostenentschädigung.

Nettovermögenswert

Der Nettovermögenswert ergibt sich aus dem Verkehrswert der vom Anleger (anteilig) gehaltenen Immobilien, abzüglich der (anteilig) mit dieser Immobilie in Zusammenhang stehenden und zum Verkehrswert angesetzten Schulden.

Niederlande

(niederländisch: Nederland, amtlich Koninkrijk der Nederlanden, deutsch: Königreich der Niederlande), konstitutionelle Erbmonarchie mit parlamentarischem Regierungssystem (Zweikammerparlament). Der Monarch ist Staatsoberhaupt und Präsident des Staatsrates, der bei Gesetzesvorlagen eine beratende Funktion inne hat. Zum Hoheitsgebiet der Niederlande gehören die Niederländischen Antillen einschließlich der Insel Aruba.

Wirtschaft und Verkehr: Infolge der Lage des Landes an der Nordsee ist die Wirtschaft seit jeher in hohem Maße auslandsorientiert. Schon im 17. Jahrhundert erlebte das Land dank eines Welt umspannenden Handelsnetzes eine wirtschaftliche Blütezeit, in der Amsterdam zu einer der wichtigsten Handelsstädte der Welt wurde. Der große Aufschwung des Rotterdamer Hafens setzte gegen Ende des 19. Jahrhunderts mit der Entwicklung des Ruhrgebietes und der freien Rheinschifffahrt (seit 1868) ein. Seit dieser Zeit bildet der Handel die Grundlage für den Wohlstand des Landes.

Obwohl nur knapp 4% der Arbeitnehmer in der Landwirtschaft arbeiten, sind die Niederlande nach den USA und Frankreich der drittgrößte Exporteur landwirtschaftlicher Erzeugnisse (insbesondere Blumen und Gemüse).

Objektverwaltung

Die Betreuung der Immobilie vor Ort. Zu den Hauptaufgaben der Objektverwaltung gehören insbesondere die Überwachung, Instandhaltung und die Abwicklung des Zahlungsverkehrs.

Progressionsvorbehalt

Im Ausland erzielte Einkünfte unterliegen in der Regel dort der Besteuerung. Aufgrund eines R Doppelbesteuerungsabkommens bleiben solche Einkünfte im Inland häufig steuerfrei. Doppelbesteuerungsabkommen sehen jedoch häufig eine Berücksichtigung der steuerlichen Ergebnisse von Auslandsbeteiligungen bei der Ermittlung des Einkommensteuersatzes in Deutschland vor.

Platzierungsgarantie

Zusicherung gegenüber der Gesellschaft, dass das Fondskapital eines geschlossenen Fonds vollständig gezeichnet wird. Der Garant gewährleistet, dass er oder ein Dritter eventuelle Platzierungsreste zu einem bestimmten Zeitpunkt übernimmt. Dies bedeutet zusätzliche Sicherheit für den Anleger, da der Fonds in jedem Fall geschlossen wird, d.h. das Investitionsziel erreicht wird.

R-Z

Randstad Holland

(deutsch: Ringstadt) Bezeichnet den hufeisenförmigen Gürtel der vier größten Städte Amsterdam, Rotterdam, Den Haag und Utrecht. Im Gegensatz zu Metropolen wie London oder Paris zeichnet sich die Randstad Holland durch eine dezentralisierte Struktur aus: So ist Amsterdam zwar die Hauptstadt des Landes, der Regierungssitz befindet sich jedoch in Den Haag.

Revitalisierung

Renovierungsaufwand, der vor einem Verkauf zur Instandhaltung der Immobilie entsteht.

Rotterdam

Hafenstadt in der Provinz Südholland im Rheinmündungsgebiet der Nieuwe Maas. Mit ca. 593.000 Einwohnern zweitgrößte Stadt der Niederlande, Sitz von Börse, Großbanken, Versicherungsgesellschaften, Großhandelsbetrieben und zahlreichen Schifffahrtseinrichtungen. Rotterdam ist der größte Hafen der Niederlande und seit der Inbetriebnahme des „Europoorts“ 1966 der bedeutendste Seehafen und Güterumschlagsplatz der Welt. Größtes Erdölverarbeitungszentrum der Erde mit Pipelines nach Amsterdam, Antwerpen und in den Raum Frankfurt am Main; durch ein dichtes Verkehrsnetz von Autobahnen, Eisenbahnen und Binnenschifffahrtswegen mit dem Hinterland verbunden.

Steuerliches Ergebnis

Positiver oder negativer Saldo der Gewinn- und Verlustrechnung (GuV) eines Unternehmens unter steuerrechtlichen Bedingungen, welcher vom handelsrechtlichen Ergebnis abweicht. Das steuerliche Ergebnis wird bei einer Personengesellschaft (z.B. KG) den Gesellschaftern anteilig entweder entsprechend der Höhe ihrer Beteiligung, oder wie im Gesellschaftsvertrag vereinbart, zugewiesen.

Stiller Gesellschafter

Der Stille Gesellschafter beteiligt sich an einem Unternehmen mit einer Einlage, die in das Vermögen der Gesellschaft über geht. In den meisten Fällen wird die Einlage mit einem vertraglich festgelegten Zinssatz verzinst und der Stille Gesellschafter nimmt nicht am Ergebnis der Gesellschaft teil. Im Fall der „Atypisch Stillen Gesellschaft“ nimmt der Stille Gesellschafter am Ergebnis der Gesellschaft teil, die feste Verzinsung der Einlage entfällt. In der Regel hat der Stille Gesellschafter einen vertraglich gesicherten Anspruch auf die Rückzahlung seiner Einlage. Gemäß HGB § 232 und § 236 hat die Gesellschaft das Recht, Forderungen gegenüber dem Stillen Gesellschafter gegen seine Einlage aufzurechnen.

Tilgung

Ab- oder Rückzahlung einer langfristigen Schuld. Die Tilgung erfolgt normaler Weise in viertel- oder halbjährlichen gleichförmigen Raten.

Transparente Gesellschaft

In den Niederlanden wird eine Personengesellschaft als transparente Gesellschaft behandelt, wenn die Übertragung von Gesellschaftsanteilen nur mit Zustimmung aller Gesellschafter erfolgen kann.

Treuhandgesellschaft

Unternehmen, das treuhänderisch „im Auftrag und für Rechnung“ eines oder mehrerer Treugeber (Anleger) tätig ist. Der Treuhandvertrag regelt Rechte und Pflichten von Treuhänder (Treunehmer) und Treugeber. Nach Eintragung der Kommanditisten in das Handelsregister wandelt es sich in eine Verwaltungstreuhand um.

Utrecht

Hauptstadt der gleichnamigen Provinz mit ca. 233.000 Einwohnern. Bedeutender Industriestandort mit Eisen- und Stahlindustrie, Maschinenbau, Metall-, Elektro-, Papier- und chemischer Industrie. Utrecht geht auf das römische „Traiectum ad Rhenum“ zurück und entwickelte sich schon im 13. Jahrhundert zu einem bedeutenden Wirtschaftszentrum.

Veräusserungserlös

(Weiter-) Verkaufspreis des Investitionsobjekts, z.B. Schiff, Immobilie, Windpark. Vom Erlös sind neben dem Restbuchwert eventuell Maklerprovisionen oder sonstige Vergütungen und Nebenkosten abzuziehen, um den Veräußerungsgewinn zu ermitteln.

Verkehrswert

Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der zum Wertermittlungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am Immobilienmarkt im Falle eines Verkaufes am Bewertungsstichtag zu erzielen wäre.

Währungsrisiko

Risiko, durch nachteilige Schwankung des Wechsel- oder Umtauschkurses zweier Währungen, Geld zu verlieren. Beispiel: Der Bau- oder Kaufpreis ist in US-Dollar bei Zahlung zu einem späteren Termin vereinbart. Ist im Zahlungszeitpunkt der Dollar gegenüber dem Euro gestiegen (teurer geworden), müssen mehr Euro für den Kaufpreis bezahlt werden. Mit Devisentermingeschäften kann der Wechselkurs abgesichert werden. Dem Währungsrisiko steht in gleichem Ausmaß die Währungschance gegenüber.