Indien Immobilien Report - König & Cie. Asia Advisors

Einleitung

Dieser Marktbericht wird zusammengestellt von den Immobilien-Spezialisten der König & Cie. Asia Advisors - Fakten und Hintergrund-Informationen, die einen interessanten Einblick in die Entwicklung Indiens geben. Dass besonders im Schwellenland Indien mit einer Bevölkerung von 1,3 Mrd. Menschen enorme Marktchancen liegen, bestätigt Tobias König, Firmengründer und geschäftsführender Gesellschafter der König & Cie. GmbH & Co. KG: "Alleine im Bereich Infrastruktur besteht riesiges Investitionspotenzial. Für den Ausbau von Straßen, Bahnverbindungen und Seehäfen werden in den nächsten Jahren Milliarden benötigt. Damit ein deutsches Unternehmen an dieser dynamischen Entwicklung teilnehmen und diese fördern kann, muss es sowohl vor Ort anwesend sein als auch über Know-how von indischen Mitarbeitern verfügen." Mit Niederlassung in Mumbai, Indien, hat Asia Advisors insbesondere bei Investments im Immobilienbereich optimalen Einblick.

• Die ersten Anzeichen einer Erholung auf dem indischen Immobilienmarkt stimmen optimistisch. Diese Erholung beschränkt sich derzeit jedoch lediglich auf den Wohnimmobilienmarkt für Endkäufer. Vor allem in den vergangenen 2 bis 3 Monaten werden vermehrt Eigentumswohnungen gekauft. Im Schnitt beträgt die Verkaufsrate ca. 50% im Vergleich zu den Boomzeiten. Die Preise in diesem Segment stiegen ebenfalls um 5% bis 15%. Die aktuell abgerufenen Immobilienpreise entsprechen in etwa dem Preisstand von Mitte 2006. Angetrieben wird diese Nachfrage jedoch hauptsächlich durch staatliche Maßnahmen: Konjunkturpakete, Verordnung von Zinssenkungen, Sicherstellung der Liquiditätsverfügbarkeit. Aber nicht nur die staatlichen Maßnahmen führten zum Anstieg der Nachfrage, sondern auch die Indienweiten Preisreduzierungen von zwischen 15%-35%, verursacht u. a. durch den Anstieg an Baulandangeboten sowie fertig gestellten Bauten, Korrekturen der Objektanforderungen durch die Projektentwickler und einem Anstieg der Geschossflächenzahl bewegen zum Kauf.

• Die Federation of Indian Chambers of Commerce and Industry (FICCI) prognostiziert bis zum Jahresende 2009 noch einen Nachfrageanstieg von ca. 30% für den Wohnungssektor. Über 1/3 der Nachfrage bezieht sich auf „affordable housing“ mit Preisspannen von Rs 5 bis Rs 15 lakh pro Wohnung. 26% der Nachfragegruppe interessieren sich für Wohnungen, die zwischen Rs. 15 und Rs. 25 lakh kosten; 22% für Wohnungen zwischen Rs. 25 und Rs. 40 lakh; 12% zwischen Rs. 35 und Rs. 50 lakh. Lediglich 6% der Nachfrage interessieren sich für Wohnungen, die mehr als Rs. 50 lakh kosten. Der Markt für gewerbliche und Einzelhandelsimmobilien hat sich nicht verbessert. Hier geht FICCI erst von einer Erholung gegen Ende 2010 aus. Die Grundsituation der Projektentwickler hat sich allerdings noch nicht bedeutend geändert: Die Finanzierungsbedingungen für Projektentwickler hat sich nicht verbessert. Sie sind auf den Cash Flow durch den Abverkauf der Wohnungen angewiesen, um die Bankschulden zu bedienen. Für Projektentwickler ist es immer noch sehr schwer Kapital für neue Projekte zu bekommen.

• Durch den Bau des Bandra-Worli Sea Link, der den Verkehrsfluss von Nord- nach Südmumbai erleichtern soll, werden auch Preissteigerungen von 10% bis 15% der Immobilien in dem Gebiet der Meeresverbindung erhofft. Genaueres kann man jedoch erst in frühestens 6 Monaten sagen.

• In den Tier 2 und Tier 3 Städten haben sich die überregionalen Projektentwickler mittlerweile größtenteils zurück gezogen und den regionalen Unternehmen das Feld überlassen. Die Firmen besinnen sich auf ihre eigene regionale Stärke zurück und stellen es intern dahingehend neu auf. Tier 2 und Tier 3 Städte haben aber dennoch einen großen Nachfragebedarf, insb. im Bereich des „affordable housing“ für die anwohnenden Industriearbeiter.

• Gemäß der Studie von DTZ über „Green Buildings: Benefits and Future Outlooks“ hat sich das Angebot an solchen Immobilien im Vergleich zu 2007 fast verdoppelt und betrug per September 2009 6,8 Mio. sqft. Der Hauptantrieb kommt von den kommerziellen Immobilien. Im Wohnsektor hat „green building“ jedoch noch kaum Fuß gefasst.
  Der Studie zufolge ist der Grund hauptsächlich bei den Projektentwicklern der Wohnimmobilien zu sehen: Der Bau eines „green building“ ist zwischen 5% bis 8% teurer als der bau eines konventionellen Gebäudes. Dies hat auch zur Folge, dass auch die Mieten teurer sind. Im Gegenzug werden jedoch auch 15% bis 20% an Bewirtschaftungskosten eingespart. Die State Bank of India hat jetzt Sonderkonditionen für die Finanzierung solcher Gebäude herausgegeben: 0,25% Reduktion der Zinsrate. Für die Lobby der Projektentwickler ist dieser Schritt nur ein Anfang, erwarten sie doch Anreize und Rabatte der Banken zur Förderung solcher Projekte.

• Die indische Regierung ist aktuell dabei ein Gesetz zu erarbeiten, das es erlaubt die Ratings der Bau- und Projektentwicklungsfirmen auf der Internetseite des Gesetzgebers zu veröffentlichen. Basis der Ratings ist die finanzielle Stärke in Bezug auf Umsatz, Liquidität, Profitabilität, Umfang der Tätigkeiten, Managementerfahrung und Qualifikation sowie die Performance der Vergangenheit. Ziel ist die Erweiterung und Verbesserung der Transparenz und des Wettbewerbs auf dem Immobilienmarkt landesweit. Das Gesetz soll im Winter in Kraft treten.

• Auch die FDI´s werden derzeit novelliert. Insbesondere die Sektoren Explosivstoffe und Chemikalien sollen aus dem automatischen Genehmigungsverfahren herausgenommen werden. Als zweiten Schritt sollen umfassende Sicherheitsprüfungen in den Sektoren Affinerie, zivile Luftfahrt, Verteidigung und Immobilien eingeführt werden. Dabei stehen besonders die nationale Sicherheit sowie nationale Interessen im Vordergrund.

• Auf der anderen Seite arbeitet die Regierung gerade daran die Türen für Foreign Venture Capital Funds (FVCF) auszuweiten. Bisher können Investments mit Steuervorteilen in 10 Sektoren getätigt werden, u. a. Infrastruktur, Bio- und Nanotechnologie, Biokraftstoffe und EDV-bezogene Aktivitäten. Es ist beabsichtigt, dass bereits registrierte FVCF in jedem Business im Land investieren kann. Möchte ein FVCF außerhalb der Sektoren ein Unternehmen einkaufen/ sich beteiligen, kann es den Weg über das Foreign Investment Promotion Board for FDI´s gehen bzw. direkt in Gebieten investieren, in denen FDI´s im automatischen Genehmigungsverfahren liegen. Die Reserve Bank of India beharrt allerdings darauf, dass FVCF nicht in Immobilienfirmen investieren dürfen aus Angst vor einer Immobilienblase.

• Indiens Wirtschaft hat im Vergleich zu den anderen Ländern der Erde eine sehr robuste Wirtschaftsentwicklung. Mit einem geschätzten Wachstum von 5,4% für 2009 liegt Indien an 2. Stelle hinter China mit einem Wachstum von ca. 7,5%. Das Wachstum der Weltwirtschaft dagegen wird mit 1,4% prognostiziert. Das Staatsdefizit in Indien sprang von 3,1% in 2007 auf 6,1% in 2008. Für 2009 wird ein Staatsdefizit von ca. 6,4% erwartet.


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